Temom izgradnje, devastacijom prostora koji se godinama preizgrađuje na štetu zelenih površina u užem i širem gradskom središtu bave se na jugu Hrvatske, ponekad se čini, svi, od “običnih” građana, investitora, političara, osobito u ovom predizbornom vremenu. Neki ističu važnost donošenja izmjena i dopuna prostornih planova, kao podloge za spriječavanje megalomanije investitora, dok ih drugi kritiziraju kao zakašnjele i tek “kozmetičke” naravi. Koliko će donesene izmjene i dopune utjecati na budućnost gradnje u Dubrovniku i kako bi ona trebala izgledati?
Izmjene i dopune Prostornog plana uređenja Grada Dubrovnika koje su stupile na snagu 6. ožujka 2021., te Generalnog urbanističkog plana Grada Dubrovnika koje će se naći na dnevnom redu sjednice Gradskog vijeća tijekom ovog mjeseca, omogućit će realizaciju planiranih važnih gradskih projekata za koje nije bilo moguće ishoditi dozvole prema postojećim prostorno planskim odredbama koje ih nisu prepoznavale, poput dječjeg vrtića u Komolcu, azila za životinje na Grabovici, stanova za liječnike u kompleksu Opće bolnice Dubrovnik, rekonstrukcija i uređenje prihvatilišta za beskućnike na području Batahovine, mogućnosti gradnje i implementiranje sustava manjih javnih garaža u svim dijelovima Grada, uređenja i integracija obalnog pojasa Rijeke dubrovačke – cesta, riva, pomorskog prometa, vezova i sl. – pojašnjavaju iz Gradske uprave inicijativu koja je u fokusu interesa širokog kruga dubrovačke javnosti, od investitora i građevinara, do “običnih” građana, te dodaju:
–Izmjenama se hitno sprječavaju nesagledive štete koje su postojeće odredbe navedenih planova, posebno GUP-a, projicirali na urbani prostor Grada i kvalitetu života njegovih građana – predominantna nova gradnja koja se smješta unutar postojećih urbanih struktura i uništava urbanistički identitet Grada i sklad – odgovaraju iz Grada Dubrovnika, dodajući:
-Ovim će se spriječiti pretjerana apartmanizacija u gradnji, zaštitit će se i očuvat postojeća kao i omogućit razvoj buduće komunalne infrastrukture zbog izrazitog nesrazmjera između odredbi za novu gradnju te odredbi kojima se štiti i omogućava razvoj nužne komunalne infrastrukture koja bi tu gradnju trebala pratiti. Ujedno će se zaštititi i očuvati postojeće, te dati mogućnost razvoja budućih javnih površina kao osnovi razvoja kvalitetnijeg i skladnijeg života. Ove izmjene i dopune spriječit će daljnje narušavanje prostora dok se ne donesu posve novi prostorni planovi.
Na što se odnose najvažnije izmjene i dopune dokumenata o kojima govorimo?
-Najvažnije Izmjene obuhvaćaju nekoliko veoma bitnih stavki: dopuštene udaljenosti budućih građevina (niskih i srednjih) od granica građevne čestice na način da je minimalna udaljenost u svakom slučaju 3,0 metra (ranije su bile moguće na 1,0 metar) dok je kod najvećih građevina koje su se gradile do 22 metra sada minimalna udaljenost H/2 (minimalni 11 metara) čime se štite okolne građevine i prostor i bitno pridonosi sigurnosti (požar, potres) i kvaliteti života; visina građevina se smanjuje na način da se smanjuju najviše dopuštene visine od 15 metara na kosom i 13 metara na ravnom terenu na 13 metara na kosom i 11 metara na ravnom terenu. Riječ je građevinama koje su inicirale najviše problema jer su se kao takve interpolirale između postojećih, znatno nižih građevina. Novim odredbama se ograničava investitore da moraju birati između etaže nadzemnog podruma ili etaže suterena što također smanjuje visinu građevina za jednu etažu, čime se u konačnici opet štite okolne građevine i prostor i bitno pridonosi sigurnosti (požar, potres) i kvaliteti života.
Kombinacijom novih odredbi koje se tiču udaljenosti i visina budućih građevina, dakle, bitno se pridonosi boljem uklapanju nove gradnje u postojeći prostor.
Posebno su važne izmjene odredbi koje se tiču podrumskih etaža, posebno onih potpuno ukopanih koje su svojim izvođenjem bitno narušavale okolne susjedne čestice i postojeću komunalnu infrastrukturu te se mijenjaju na način da je sada obveza investitora pomicati takve podrume na minimalnu udaljenost od 5 metara od prometnica i minimalno 1 metar od granica susjednih čestica (do sada su mogli na sve strane ići do samih granica) čime se štite okolne građevine te gradske prometnice; cijeli niz izmijenjenih odredbi usmjeren je na uređenje i očuvanje postojećeg terena i obveze investitora za hortikulturnim oplemenjivanjem prostora (konačno uređeni teren uz građevinu smije varirati +ili -1,5 metar od linija postojećeg terena, potpuno ukopani podrumi se moraju zatrpati sa 1,0 metar zemlje, obveza je uređenja predvrtova prema ulici), a što sve u cjelini pridonosi boljem čuvanju prirodnog terena i isključuje mogućnost velikih iskopa i narušavanje okolnog zemljišta te daje bolje uklapanje buduće gradnje u postojeći urbanizirani prostor. Do sada takve odredbe nisu postojale i stvarale su ogroman nesklad i narušavanje prirodnog stanja terena, red se uvodi i u ogroman trend apartmanizacije u gradnji u Gradu, jer se investitore striktno ograničava na broj funkcionalnih jedinica koje mogu imati u građevinama što sa sadašnjim odredbama nije bilo moguće jer se ograničavao samo broj stanova dok su investitori pod poslovne prostore smještalo nesrazmjeran broj apartmana; cijeli niz odredbi posebno uređuje pitanje rekonstrukcija kojima su do sada odredbe davale više mogućnosti nego kod nove gradnje što je često stvaralo nesklad u prostoru i odstupanja od urbanističkih standarda. Navedno je posebno trebalo sagledati u kontekstu proteklih legalizacija čime se znatno nagrađivalo one koju su gradili mimo zakona. Predloženim odredbama rekonstrukcije se smiju razvijati na isti način kao i nova gradnja; posebna odredba u odnosu na formiranje građevnih čestica i utvrđivanja zemljišta za redovitu uporabu štiti neevidentiranu komunalnu infrastrukturu čime ona više ne može biti dio građevnih čestica.
Konkretno, za koliko je smanjena dozvoljena visina i povećan razmak između zgrada i je li i ako jest za koliko smanjena u postotku izgrađenost parcele?
-Visina građevina u poslovnom centru Gruž smanjena je sa 35 na maksimalno 22 metra. Niske i srednje visoke građevine grade se na minimalnoj udaljenosti od 3 metra od susjedne međe. U važećem planu ta udaljenost mogla je biti i manja (1 metar) ukoliko nema otvora s te strane. Visoke građevine grade se na udaljenosti od najmanje H/2 od susjedne međe. Postotak izgrađenosti nije mijenjan ali je povećavan postotak obveznog hortikulturnog uređenja u pojedinim zonama.
Nadalje, uveden je detaljni i nedvosmisleni pojmovnik, razrađena definicija etaža građevine, te nadzemni i podzemni koeficijent iskorištenosti. Također je definirana i visina vila.
Uveden je broj i definicija funkcionalnih jedinica čime je definiran kapacitet stambenih i stambeno poslovnih građevina. U tom smislu niska građevina je definirana kao građevina stambene ili stambeno-poslovne namjene s najviše tri funkcionalne jedinice, srednje visoka građevina je građevina stambene ili stambeno-poslovne namjene s najviše četiri funkcionalne jedinice dok je visoka građevina, građevina stambene ili stambeno-poslovne namjene s najviše 20 funkcionalnih jedinica.
Također je propisano kako najviše 30% BRP niske, srednje visoke i visoke stambeno-poslovne građevine može biti poslovne namjene.
U javnoj raspravi stiglo je mnoštvo primjedbi. Na što su se one najčešće odnosile, koje ste prihvatili i zašto?
-Veći dio primjedbi se odnosio na područje GUP-a, dio primjedbi se odnosio na prenamjenu zemljišta, što nije bio predmet ovog postupka, te u tom smislu 15 primjedbi nije razmatrano. Prihvaćeno je 6 primjedbi od kojih se većina odnosila na javnopravna tijela. 13 primjedbi je djelomično prihvaćeno od čega se većina odnosi na gradnju potpuno ukopanih garaža, pojmovnik, definiciju visine vila, propisivanje urbanističko-arhitektonskog natječaja za projektnu dokumentaciju prometne mreže u Rijeci dubrovačkoj te definiranje visine ograde.
Ima li razlika u smanjenju izgrađenosti i visina u pojedinim dijelovima Grada, točnije u onim dijelovima gdje je u planu proglašenje Buffer zone? Ukoliko se u ovim izmjenama Buffer zona nije uzela u obzir, molim da mi odgovorite zašto i kad će se ona implementirati u GUP i PP Grada Dubrovnika?
-U ovim Izmjenama i dopunama PPU-a Grada Dubrovnika, Buffer zona nije obrađena obzirom da nije bila predmet postupka, a Konzervatorska podloga je bila završena tek krajem godine, ali će svakako biti jedan od osnovnih razloga sljedećih, cjelovitih Izmjena i dopuna PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika. Procedura cjelovitih Izmjena i dopuna PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika započinje donošenjem Odluka o izradi PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika. Odluke su pripremljene i njihovo usvajanje se očekuje na sljedećoj sjednici Gradskog vijeća. Za Izmjene i dopune GUP-a, na Konačni prijedlog izmjena i dopuna GUP-a ishođeno je pozitivno mišljenje Zavoda za prostorno uređenje Dubrovačko-neretvanske županije te pozitivno mišljenje, odnosno suglasnost Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Kad ove izmjene stupaju na snagu te od kojeg datuma će se prema novim odredbama izdavati dokumenti prostorne gradnje?
-Odluka o donošenju Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Dubrovnika objavljena je u Službenom glasniku Grada Dubrovnika broj: 2/21 od 26. veljače 2021. i stupila je na snagu osmi dan od dana objave, tj. stupila je na snagu 6. ožujka 2021. O izmjenama i dopunama GUP-a odluka bi se trebala donijeti na sjednici Gradskog vijeća planiranoj u ovom mjesecu.
Od kad su najavljene izmjene GUP-a, prošle godine u svibnju do danas, kad su konačno prihvaćene, jeste li imali povećan broj zahtjeva za izdavanje lokacijskih i građevinskih dozvola?
-Od 1. svibnja 2020. godine do 1. ožujka 2021. godine izdane su 72 građevinske dozvole, od kojih 41 stambene namjene, 13 stambeno poslovne namjene, 4 poslovne namjene, 8 infrastrukturne namjene, 1 pomoćne namjene i 5 javne namjene.
Na koji je dio grada najveći pritisak, odnosno na koji se dio najviše zahtjeva za izdavanjem dokumenata gradnje odnosi?
-Najviše zahtjeva za izdavanjem akata sa pravom gradnje odnosi se na područje Lapada i Gruža.
Hoće li zahtjevi za dozvole, koji su prije izmjena predani biti obrađivani prema starim ili prema novim pravilima. Ako ima nekih iznimki pri tome, molim obrazložite?
-Svi zahtjevi koji su zaprimljeni u nadležnom upravnom odjelu prije stupanja na snagu izmjena i dopuna GUP-a i PPU-a obrađivat će se po urbanističkim uvjetima koji su vrijedili prije stupanja na snagu izmjena i dopuna GUP-a i PPU-a. Svi zahtjevi koji su predani nakon stupanja na snagu izmjena i dopuna GUP-a i PPU-a biti će obrađivani po uvjetima zadanim naprijed navedenim izmjenama. Iznimki nema.
