Ukratko, novi zakon će donijeti uspostavu zajednica suvlasnika i odrediti OIB za istu. Uspostavit će se Registar Zajednice suvlasnika i registar upravitelja. U njemu su jasno propisane obaveze predstavnika suvlasnika, upravitelja, ali i suvlasnika, kao i sankcije upravitelju, suvlasniku, ali i predstavniku suvlasnika u slučaju nepridržavanja zakonskih odredbi. Propisan je i minimalni iznos pričuve te se uvodi kvalificirana većina (80 posto suvlasnika moći će donositi odluke u ime zgrade). Ono što je bitno za iznajmljivače je nužnost dobivanja dozvole za kratkoročni najam i najam radnicima od te kvalificirane većine stanara. Zgrade će morati donijeti program održavanja i to godišnji ili višegodišnji, a ako se taj program ne donese, cijena pričuve povećava se peterostruko od minimalnog iznosa. Uvodi se i obveza osiguranja zgrade.
Pričuva se značajno povećava
(1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.
(2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.
(3) Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54% etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u „Narodnim novinama“. Trenutno iznosi 796,34 eura po m2 korisne površine stana.
(4) Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka.
(5) Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zajedničke pričuve propisanom stavkom 3. ovoga članka.
Osiguranje zgrade
Suvlasnici su putem upravitelja obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.
Iznajmljivanje turistima ili radnicima
Vlasniku stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna je prethodna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom.
Što kad jedan suvlasnik ne pristaje na obnovu fasade?
U slučaju da je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili unaprjeđenje svojstava zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, isti je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.
Obvezno imenovanje upravitelja zgrade
Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja iz stavka 6. ovoga članka, upravitelj preuzima prava i obveze predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika. Upravitelj je dužan obavijestiti sve suvlasnike o preuzimanju prava i obveza predstavnika suvlasnika i imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika.
(9) Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva prava i obveze predstavnika suvlasnika iz stavka 4. ovoga članka te ostvaraju pravo na novčanu naknadu za svoj rad.
Lakša ugradnja liftova
Osim navedenoga, Zakon olakšava donošenje odluka o ugradnji dizala.
(1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna sufinancira se ugradnja dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:
– suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, odnosno suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% ukupne vrijednosne površine zgrade u zgradama za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi
– imaju najmanje tri kata ili u kojima stanuje suvlasnik, odnosno član kućanstva suvlasnika, koji je osoba s invaliditetom s najmanje 80% tjelesnim oštećenjem na donjim ekstremitetima ili osoba III. ili IV. stupanja funkcionalnog oštećenja koje se odnosi na tjelesno oštećenje
– izrađen je glavni projekt ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe sukladno propisima o gradnji
– natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o ugradnji dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe
– imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe.
(2) Republika Hrvatska će sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade.
Poticaji za uređenje fasada u kultuno-povijesnim sredinama
Isto tako, propisuje se poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade u kulturno-povijesnim cjelinama gradova s ciljem očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova u Republici Hrvatskoj.
(1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna i proračuna jedinica lokalne samouprave sufinancira se uređenje pročelja stambenih i stambeno-poslovnih zgrada koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:
– nalaze se unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova
– izrađen je glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji
– ne sufinanciraju se po nekom drugom osnovu
– natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o uređenju pročelja
– imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja.
(2) Republika Hrvatska će sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja za postojeće zgrade.
(3) Na temelju ovoga Zakona obveza je jedinice lokalne samouprave da sufinancira jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja postojeće zgrade.
Sredstva za provedbu
Za provedbu ovoga Zakona, odnosno za uspostavu Registra zajednice suvlasnika Vlada planira osigurati sredstva u državnom proračun za 2025. i 2026.
Za sufinanciranje ugradnje dizala potrebno je osigurati dodatna sredstva u proračunu za 2025. i 2026. godinu i to u iznosu od 5.000.000 eura za 2025. i 5.000.000 eura za 2026. godinu.
Za sufinanciranje uređenja pročelja nije moguće procijeniti fiskalni učinak budući da je u tijeku prikupljanje i analiza podataka o zgradama za obnovu pročelja. Fiskalni učinak će se utvrditi prilikom izrade Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade. Predviđeno je da će se navedeni program realizirati kroz višegodišnje vremensko razdoblje.
Kazne u slučaju nepoštivanja Zakona
Novčanom kaznom u iznosu od 400,00 do 5.500,00 eura kaznit će se za prekršaj:
– suvlasnik koji odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne dozvoli ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju zgrade, odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi, ako je to potrebno, radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika (članak 37. stavak 1. točka 8.)
– suvlasnik koji odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne omogući izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i one koji se odnose ne održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika (članak 37. stavak 1. točka 9.).
(2) Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako:
– na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 19. stavak 2.)
– na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje, grijanje i obnovljive izvore energije odnosno antenske sustave (članak 19. stavak 4.).
(3) Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 2.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji ne osiguraju zgradu (članak 29.).
(4) Novčanom kaznom u iznosu od 2.000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika za kratkoročni najam stanova i/ili najam stanova za radnike iznajme stan (članak 31.).
(5) Naplaćene kazne iz ovoga članka prihod su proračuna jedince lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada.
Ovaj Zakon objavit će se u Narodnim novinama, a stupa na snagu 1. siječnja 2025.
FOTO: Arhiva
