Gradski vijećnici stranke “Srđ je Grad”, Petra Marčinko, Nikša Selmani i Đuro Capor su iznijeli svoje stavove o temi koja, čim se spomene, izazove buru u javnosti. Riječ je o broju apartmana u Gradu Dubrovniku, te potrebi zakonske regulacije stanogradnje za život stanovništva i izgradnje nekretnina za iznajmljivanje, kao i mogućnosti koje u tom smislu i razgraničenju omogućuju prostorni planovi.
Prenosimo razmišljanja srđevaca:
Petra Marčinko
Dosadašnjim javim istupima komunicirali smo da se broj trenutnih apartmana ne može nasilno reducirati. Gradonačelnikove izjave o snažnijem reguliranju broja apartmana početak su predizborne kampanje i vrlo nedefiniran pokušaj liječenja simptoma generalno neuređenog i nezdravog sistema.
Naime, rasprava i konkretni koraci koji se moraju dogoditi tiču se prvenstveno urbanističkih i poreznih politika, uz metodološki prihvatljiv izračun nosivog kapaciteta. Odnosno, prvo moramo izračunati koliko čega možemo izdržati, kako želimo usmjeriti razvoj Dubrovnika kroz prostorne planove te kako destimulirati rast apartmana. Destimulacija je puno sporiji, ali efektivniji proces rješavanja ovog problema, ne zabrane niti redukcije niti opresivne mjere koje mogu samo štetno utjecati na sistem koji zbog nereguliracije cvjeta već desetljećima (apartmanizacija Dubrovnika započela je efektivno početkom 2000-ih). Kako i zašto? Republika Hrvatska je pri vrhu zemalja Europske unije po oporezivanju rada, potrošnje i proizvodnje od oporezivanja bogatstva i imovine. Gomilanje imovine pomognuto nedostacima poreza na nekretnine uzrokuje stambenu krizu, osobito za mlade, stručni kadar i mlade obitelji, uzrokuje traćenje prostora za rast i razvoj otporne urbane zajednice kao i nepotrebno opterećenje postojeće komunalne i društvene infrastrukture.
Međutim, povećanje poreza na imovinu (osobito nekretnina), uvođenje progresivnog poreza na apartmane ili slične partikularne intervencije, također nisu dovoljne. Potrebno je promijeniti trenutni porezni sustav prema osiguravanju većeg broja progresivnih poreznih stopa na ukupne dohotke bez obzira iz kojeg izvora dolaze (rad, renta, kapital), gdje oni s većom poreznom snagom snose veći teret oporezivanja, ali uz istovremeno smanjenje stope PDV-a (među najvišima u EU). Voljela bih naglasiti da u ovako ocrtanom sustavu, Gradonačelnikove izjave o regulaciji broja apartmana bez konkretnog vremenskog roka, na terenu izazivaju prve obrise ubrzane apartmanizacije. Oni koji su razmišljali o tome da bi radije svoju nekretninu dali u dugoročni najam mladima i kadrovima koji su nam potrebni, sada se ipak okreću otvaranju apartmana, “da slučajno ne bi ostali bez kasnije”.
Što se tiče moje osobne situacije, nisam vlasnica apartmana, nisam se nikad bavila iznajmljivanjem, kao ni moja uža obitelj, i u nešto bližoj budućnosti pokušat ću se time ne baviti. Poštivajući tuđe odabire kao i težinu rada u ovakvom turističkom sektoru, voljela bih ipak pokušati nastavljati osiguravati prihode potrebne za život kroz druge sektore i djelatnosti, iako taj put izlazi iz dominatnog okvira te često nije lagan. Unatoč nedostatku iskustva u iznajmljivanju, zadržavam pravo na mišljenje na temelju svog obrazovanja, istovremeno uvijek osluškujući mišljenja i zaključke onih koji se time bave.
Nikša Selmani
Najprije, pitanje apartmanizacije nije vezano isključivo za Dubrovnik, pa niti samo za Hrvatsku nego je prepoznato na razini čitave Europe. Taj je problem vezan uz spoznaju i stav Europske unije da porast broja apartmana i apartmanske izgradnje izravno utječe na smanjenje broja stanova pa time i pad broja stanovnika u gradovima.
Osim toga upravo zbog apartmanizacije stambenih objekata, ljudi u Europi ne mogu više plaćati previsoke cijene najma, pa je ispalo da je odnedavno postalo isplativije podići kredit za kupnju stana nego plaćati najamninu u trajnom najmu!
Pogledajmo samo stanje u Hrvatskoj; od 1990. kad je tu živjelo gotovo 4.8 milijuna stanovnika, u neovisnoj i suverenoj Hrvatskoj u trideset godina izgubili smo milijun stanovnika, odnosno, ima nas po zadnjem popisu 3.87 milijuna. Međutim, u posljednjih je deset godina u Hrvatskoj izgrađeno preko 100.000 novih stambenih jedinica, stoga se postavlja pitanje: čemu služi taj porast stambenih jedinica kad nas ima sve manje i manje? Očigledno je da je najveći dio tzv. stanogradnje zapravo gradnja apartmana za gospodarsku uporabu, što osim problema manjka stvarnog stambenog prostora dovodi i do devastacije priobalja preizgrađenošću i intenzivnom betonizacijom, te konačno, drastičnog smanjenja kvalitete življenja.
Po meni, problem se mora rješavati usporedno s više strana; najprije Grad mora povećavati svoj fond stambenih prostora i to ponajviše otkupom, koristeći npr. pravo prvokupa u gradskoj jezgri, ali nastojeći oko toga i izvan uže jezgre. Ti stambeni prostori morali bi se davati u trajni najam.
Srđ je Grad već 7-8 godina traži da se aktivira poseban fond upravo za tu namjenu i Gradonačelnik je tek sad uvidio koliko je pogriješio što to još nije napravio.
Drugo, mora se moći na razini državnoga zakonodavstva pravno jasnije regulirati razlika objekata za gospodarsku namjenu npr. apartmana od onih za stanovanje jer je postalo jasno da su to dva potpuno različita fenomena koja bi morala podlijegati između ostalog i različitim poreznim statusom. Time će se nedvosmisleno moći urbanistički odvojiti zone apartmanske gradnje, npr. privatnih vila za iznajmljivanje, od zone stambene gradnje. Treće je problem zatečenog stanja i upravo je ovo, po mome mišljenju nesmotrenim i preuranjenim izjavama, uzburkalo javno mnijenje.
Što će jedinice lokalne samouprave moći raditi glede ovog problema odredit će novi zakon koji je u izradi. Hoće li novost biti jasnije definiranje što uopće može imati pravni status apartmana? Je li s obzirom na stečena prava pravno moguća revizije postojećih apartmana npr. onih u garažama? Može li biti samostalnih apartmanskih jedinica unutar stambenih zgrada? Kako razdvojiti status onih koji, za razliku od samostalnih apartmanskih jedinica, obavljaju djelatnost iznajmljivanja u svojem kućanstvu? Sve su to mogući prijedlozi o kojima bi se trebalo diskutirati u Saboru i donijeti što kvalitetniji zakon. No, jedno je činjenica, vlast u Hrvatskoj nikad sama od sebe ne bi pokrenula ovo pitanje. Upravo suprotno, godinama se sustavno radilo na devastaciji stanovanja, prostora i budućnosti, čemu svjedoči egzodus ljudi iz Hrvatske. Ovo se pokrenulo europskom inicijativom koju mi po inerciji slijedimo. Što se tiče pitanja: jeste li privatan iznajmljivač? Nisam.
Đuro Capor
Kako nas je još Mato Franković 2019. uvjeravao da je Dubrovnik kroz Respect the City postigao turističku održivost očito je danas 2023. da nekontrolirano grabimo i dalje u turističku neodrživost.
Još od 2010. upozoravamo na štetne HDZove politike koje se odnose na potpunu potrošnju prostora na obali prekomjernom izgradnjom, koju se nacionalne razine stimulira neoporezivanjem dijela aprartmanskog smještaja. Zbog toga je i građanima s prosječnim primanjima nemoguće riješiti stambeno pitanje u Dubrovniku. Činjenica jest da do danas nije uveden progresivan porez na one koji imaju više nekretnina kao i da se i dalje nakon gotovo sedam godina po gradu gradi po Šuicinom GUPu. To govori o ozbiljnosti Frankovića i HDZ-a da se ozbiljno suoče s problemom turističke monokulture i neodrživosti.
Smatram da je potrebno razdvojiti stanogradnju od špekulativnih investicija u apartmanski smještaj. Također smatram da je Dubrovnik odavno prešao granicu turističke neodrživosti te da je potrebno ograničavati izgradnju novih apartmanskih jedinica. To bi pokazala i studija nosivog kapaciteta koju UNESCO od 2015 traži, a Franković je sustavno izbjegava izraditi. 20.000 tisuća novih kreveta koje se u HDZu godinama planiraju u golf resortu na Srđu su mjerilo i pokazatelj što oni vide kao održivi razvoj.
