Javno izlaganje Prijedloga Izmjena i dopuna UPU-a turističke zone Orašac – Vrtovi sunca održala se jutros u Velikoj vijećnici Grada Dubrovnik, a javni uvid moguće je ostvariti od danas pa do zaključno 29. srpnja u prostorima Luže. Prema danas predstavljenim Izmjenama i dopunama proširen je obuhvata plana, a u predviđena je izgradnja novih smještajnih kapaciteta, odnosno hotela i vila visoke kategorije.
Izrađivač prijedloga plana Izmjene i dopune Urbanističkog plana uređenja turističke zone “Orašac – Vrtovi sunca” je Urbanizam Dubrovnik, a plan je ukratko predstavila Danka Grbac Nikolac.
Postupak izrade i donošenja izmjena i dopuna UPU-a turističke zone “Orašac -Vrtovi sunca” reguliran je Zakonom o prostornom uređenju, Pravilnikom o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova, Uredbi o informacijskom sustavu prostornog uređajna, Prostornom planu Dubrovačko-neretvanske županije, Prostornom planu uređenja Grada Dubrovnika te posebnim zakonima i propisima.
Grbac – Nikolac kazala je da je UPU turističke zone „Orašac-Vrtovi sunca“ donesen je u kolovozu 2006., a obuhvaća navedenu turističku zonu koja je prema tada važećim prostorno-planskim dokumentima višeg reda definirana kao zona izdvojenog građevinskog kapaciteta područja izvan naselja gospodarsko turističke namjene – T1, T2, površine 30ha i kapaciteta do 1700 kreveta.
Izmjenama i dopunama Prostornog plana DNŽ te Prostornog Plana Grada Dubrovnika površina zone proširena je na 36 hektara, a kapacitet povećan na najviše 2500 tisuće kreveta. Obuhvat izmjena i dopuna UPU-a obuhvaća prošireni dio obuhvata građevinskog područja i obuhvata UPU-a na zapadu, ukupne površine 9.55 hektara.
Na sjednici Gradskog vijeća Grada Dubrovnika u studenom 2018. donesena je Odluka o izradi izmjena i dopuna UPU-a turističke zone „Orašac- Vrtovi sunca“, a prije donošenja Odluke proveden je postupak Ocjene o potrebi strateške procjene utjecaja na okoliš, a provedena je i prethodna ocjena prihvatljivosti zahvata na ekološku mrežu. U travnju 2020. izrađen je nacrt prijedloga izmjena i dopuna UPU-a, a u svibnju 2020. prijedlog plana za javnu raspravu.
Po pitanju koncepta prostornog plana, Grbac Nikolac kazala je kako se izmjene i dopune odnose na obuhvat površine 9.55 hektara u zapadnom, proširenom dijelu građevinskog područja. Unutar zone ugostiteljsko-turističke namjene redefinirani su uvjeti i načini gradnje unutar zone A i B sukladno novim potrebama u prostoru, dodana je nova zona B1 na proširenom dijelu obuhvata građevinskog područja i UPU-a, planirane su uslužne djelatnosti, kao i sadržaji u funkciji turizma. Prošireni kapacitet turističke zone, 2500 kreveta, raspodijeljen je tako da je unutar obuhvata Izmjena i dopuna predviđeno do 840 novih kreveta.
„Unutar zone A planirana je rekonstrukcija postojećeg objekta gospodarske namjene u hotelski objekt T1, sukladno uvjetima i načinima rekonstrukcije. Najveći dozvoljeni kapacitet hotelskog objekta iznosi 466 kreveta, najveće dozvoljene katnosti pet etaža. Potrebno je ostvariti što veću kategoriju hotela, a propisani su uvjeti uklapanja u morfologiju prostora te uvjeti uređenja zelenila, uz obveznu rekonstrukciju postojeće i izgradnju nove elektroenergetske i komunalne mreže. Najviša kota objekta ne smije premašiti nadmorsku visinu od 67 metara, Unutar ove zone omogućeni su i dodatni ugostiteljski sadržaji te sadržaji u funkciji turizma“ kazala je.
„Unutar zone B planirana je gradnja turističkog naselja odnosno vila najvećeg dozvoljenog kapaciteta 72 kreveta, najveće katnosti do tri etaže. I ovdje je potrebno ostvariti što je veću moguću kategoriju, a i ovdje je propisana obveza uklapanja u morfologiju terena i ozelenjavanje. Najviša kota objekta ne smije premašiti 89 metara nadmorske visine te je potrebno izgraditi novu prometnu infrastrukturu“ pojasnila je.
„Unutar zone B1 planirana je također izgradnja turističkog naselja, odnosno vila, s centralnom hotelskom građevinom, a najveći dozvoljeni kapacitet iznosi 302 kreveta, najveće dozvoljene katnosti hotela u kontinuitetu i katnosti vila tri etaže. Propisana je obveza uklapanja u morfologiju terena i ozelenjavanje, a potrebno je ostvariti što veću kategoriju. Najviša kota objekta ne smije prelaziti 89 metara nadmorske visine. I ovdje je potrebno izgraditi novu prometnu infrastruktur“ kazala je.
Istaknuto je kako unutar obuhvata UPU-a nema područja zaštićenih temeljem Zakona o zaštiti prirode niti područja ekološke mreže RH NATURA 2000, te da obuhvat Izmjena i dopuna predstavlja krajobrazno vrijedno područje. Kad su u pitanju kulturno- povijesne cjeline unutar obuhvata nalaze se ostaci mlinice, evidentirane kao kulturno dobro te je propisana obveza očuvanja i valorizacije mlinice.
Po završetku predstavljanja Izmjena i dopuna UPU-a otvorena je javna rasprava, a za riječ se javio Pero Vićan koji je iznio tri primjedbe.
„UPU je donesen 2006., bio je prvi UPU Grad Dubrovnika. Kad se krajem osamdesetih godina gradio hotel, izgrađena je sva potrebna infrastruktura, uključujući i kanalizaciju na koju se sad trebaju priključiti okolna naselja. Šest godina i dvanaest dana je prošlo da bi se organizirala ova javna rasprava, ali bolje ikad nego nikad. Mislim da su se ovdje dlake cijepale na četvero, a da se to radilo s nekim drugim prostornim planovima, sad ne bi imali situaciju u kojoj se nalazimo“ kazao je uvodno Vićan, a potom iznio svoje primjedbe.
„Zahtjevam da se u zoni A, u zapadnom dijelu gdje već postoji izgrađen gospodarski objekt, od osam tisuća kvadrata bruto, dozvoli katnost od šest etaža. Taj se objekt nalazi u rupi, svojevrsnoj depresiji i budući objekt bi sa svojom visinom od šest katova bilo najmanje metar niži od dimnjaka postojećeg objekta. Budući investitori u zoni B i B1 trebaju smjestiti svoje objekta tako da ne zaklanjaju i ne priječe pogled budućem objektu u zoni a, to je moguće izvesti tako da se ničiji interesi ne narušavaju. Treća primjedba je zahtijeva da su grafičkom i tekstualnom dijelu plana postojeća namjena gospodarskog objekta ostavi do daljnjeg kao K1 i K2 sve do momenta dok se na toj lokaciji izgradi hotel visoke kategorije. Postojeća COVID situacija i gospodarska kriza koja nas čeka je takva da se može dogoditi da budući investitor počne ozbiljno projekta tek za četiri, pet, šest godina. Do tad treba nastaviti sa životom, eventualno rekonstruirati postojeći objekt i sačuvati radna mjesta. To ne bi štetilo nikome, ovdje se i u ovom trenutku odvija gospodarska djelatnost. Nadam se da sam bio jasan“ zaključio je Vićan te dodao kako je ove primjedbe već uputio i pisanim putem.
Grbac Nikolac kazala je kako će se navedene primjedbe detaljno analizirati, posebno primjedbe vezane uz katnost objekata, a dodala je i kako će se analizirati način realizacije objekata u prostoru kako ne bi došlo do zaklanjanja pogleda.
„Kad je u pitanju mogućnost daljnjeg funkcioniranja postojećeg objekta dok se projekt ne realizira mislim da tu ne postoji prepreka. Kroz odredbe se može utvrdit prijelazno razdoblje kako bi postojeći objekt nastavio i dalje vršiti gospodarsku djelatnost do konačnog privođenja svrsi“ odgovorila je.
Vićan je kazao da je djelomično zadovoljan odgovorom te je ponovio da se u postojećem gospodarskom objektu događa život, da se tamo iskrcavaju šleperi.
„Vjerujem da je moguće da se udovolji zahtjevu, ovim ne ugrožavamo nikoga. Ne tražimo da dođe do micanja u zoni B i B1, na našu korist na štetu budućih investitora, već na korist svih. Niste mi odgovorili na pitanje katnosti novog objekta na jugozapadnom dijelu obuhvata.“ kazao je.
„Kad je riječ o unošenju namijene K1 i K2 u grafički dio, on neće moći biti eksplicitan. Radi se o izdvojenom turističkom području koje je u županijskom planu definirano kao T1. Dodavanje namjene K1 i K2 će morati biti uz odrađene ograde i obrazloženja jer bi u protivnom doveli u pitanje usklađenost Prostornog plana s Prostornim planom Grad Dubrovnik i Županije, ali tehnički je to rješivo. Drugo, kad je u pitanju zaklanjanje vizura, unutar tima smo jako puno o tome razgovarali. Rađene su analize s investitorima i projektantima, postoje neka idejna rješenja. U zoni B vlasnik je država i radi se o nepoznatom budućem korisniku kojem ne može ništa nametati. U ovom konceptu se između redova da pročitati da je vizura hotela u zoni A zaštićena, on je u depresiji. Za razliku od mastodonta koji je izgrađen, odnosno rekonstruiran nakon Domovinskog rata, na mjestu centralne građevine, prilikom izrade ovog Prostornog plana mi smo gledali kako se da najbolje uklopimo u postojeći krajolik da ne bi proizveli tri dodatna mastodonta. Vodili smo računa o vizurama iz objekta A, ali mi ne znamo što budućnost nosi i tko će biti stvarni investitori, možda nama sada poznati investitori to ne budu. Iz razloga opreza, moram eksplicitnije naglasiti, da objekti koji se budu gradili u zonama B i B1, moraju biti tako položeni lokacijski i po gabariti da ne zaklanjaju glavnu kvalitetu vizura u zoni A. Svaka soba mora imati pogled na more. Što se tiče visine objekta u zoni A investitoru su pokušali u idejnim rješenjima najbolje moguće iskoristiti lokaciju, a naša osnovana primjedba je bila da je prema to rješenju objekt u zoni A bio previše monolitan te da je potrebno razlomiti. Ispostavilo se da je najbolje da u kontinuitetu budu tri nadzemne etaže bez prekida i to samo zadali investitorima. No, mislim da trebamo razmisliti ponovno o mogućnostima koje nam nudi lokacija. Šest etaža budućeg hotela, bile bi najmanje metar ispod magistrale, ako gledamo kotu krova. Mislim da bi se i to moglo popustiti uz uvjeta da se gabariti razigraju“ zaključila je Zrinka Rudež.
