U posljednje vrijeme sve više se govori o padu cijena nekretnina u Hrvatskoj. U ovome članku saznat ćemo jesu li cijene zaista u padu ili se radi o mitovima koji zbunjuju potencijalne kupce i prodavatelje. Proučiti ćemo tržišna kretanja, aktualnu situaciju na tržištu nekretnina te vidjeti tko je u pravu, oni koji kaže da su cijene tek krenule padati ili oni koji tvrde da se radi o privremenim oscilacijama cijena.
Trenutno stanje na tržištu nekretnina
Analiza tržišta nekretnina u Hrvatskoj pokazuje da su cijene u određenim segmentima zabilježile blagi pad, ali to nije pravilo za sve vrste nekretnina. Na nacionalnoj razini, tržište nekretnina pokazuje različite trendove ovisno o regiji. Dok su cijene u urbanim sredinama poput Zagreba, Splita i Rijeke relativno stabilne, određeni pad cijena vidljiv je u ruralnim područjima i manje atraktivnim lokacijama. Također su cijene luksuznih nekretnina i dalje relativno stabilne dok je potražnja za manje atraktivnim nekretninama, posebno onima u rubnim dijelovima grada, značajno smanjena.
Na trenutno situaciju na tržištu utječe mnogo faktora, a samo neki od njih su:
- Inflacija – Povećani troškovi života smanjuju kupovnu moć građana što u kratkoročnom i srednjoročnom razdoblju utječe na smanjenje kupovine stanova. Zbog sve većih troškova renovacije cijena starogradnje pada dok je cijena novogradnja relativno stabilna zbog kvalitete i visokog standarda gradnje
- Kamatne stope – Rast kamatnih stopa demotivira građane na kupnju stana zbog sve većih rata stambenog kredita
- Ponuda/Potražnja – Zbog manje potražnje za stanovima njihova cijena trenutno pada dok se u urbanim sredinama bilježi prevelika ponuda novogradnje što bi također trebalo utjecati na cijenu
- Migracije – Sve veći priljev strane radne snage trenutno povećava potražnju za najmom stanova u urbanim sredinama
- Izvanredne situacije – Potres u Zagrebu (2020.) je smanjio interes za starije zgrade bez odgovarajuće kvalitete gradnje te pandemija COVID-19, koja je utjecala na platežnu moć građana i donijela nesigurnost na tržištu.
Kod kupoprodaje nekretnina postoje tri osnova pravila koja određuju cijenu određene nekretnine, a oni su lokacija, lokacija i lokacija. Ovo zlatno pravilo poslovanja nekretnina savršeno zaokružuje trenutno stanja na tržištu nekretnina u Hrvatskoj. Nekretnine na dobrim lokacijama uvijek će držati svoju cijenu dok će starije nekretnine te nekretnine izvan urbanih sredina potencijalno gubiti na vrijednosti.
Trendovi na tržištu nekretnina u Hrvatskoj
Jedan od najčešćih mitova je da će cijene nekretnina u Zagrebu naglo pasti, no stručnjaci upozoravaju da je tržište izuzetno kompleksno i ovisi o mnogim vanjskim faktorima. Potencijalni kupci često čekaju “idealno vrijeme” za kupnju, ali takva strategija nije uvijek najmudrija. Uvođenje eura olakšava stranim investitorima ulazak na hrvatsko tržište, što može dodatno stabilizirati ili čak povećati cijene nekretnina na atraktivnim lokacijama.
Stručnjaci predviđaju da će se tržište nekretnina u Hrvatskoj stabilizirati, ali značajniji pad cijena nije očekivan. Razlozi uključuju:
- Stalnu potražnju za nekretninama u urbanim sredinama
- Smanjenje gradnje novih nekretnina, odnosno smanjenje ponude zbog sve većih cijena gradnje
- Stabilizaciju cijena – Nakon blagog pada u nekim regijama, očekuje se stabilizacija u većim gradovima i na Jadranu
- Rast potražnje za energetski učinkovitim nekretninama – Zbog rasta cijena energije, kupci preferiraju nekretnine s nižim troškovima održavanja.
Cijene nekretnina na atraktivnim lokacijama, poput obale, često su otporne na pad cijena. Nasuprot tome, u unutrašnjosti Hrvatske ili na slabije povezanim lokacijama, cijene bilježe znatnije oscilacije. Cijene nekretnina u Jadranskoj regiji su i dalje visoke zbog velike potražnje stranih kupaca, posebno u popularnim turističkim destinacijama poput Dubrovnika i Zadra. U nekim gradovima kontinentalne Hrvatske poput Osijeka i Varaždina, cijene su zabilježile blagi pad zbog niže potražnje i ograničenog priljeva stranih investicija.
Trend kupovine nekretnina u Zagrebu
Iako se očekivalo da će se zbog nestašice stanova za dugoročni najam u Zagrebu sve više ljudi okrenuti kupovini svojih kvadrata to se u praksi nije dogodilo. Zapravo dogodilo se sasvim suprotni ako promatramo podatke za prvih 6 mjeseci 2024. godine. U odnosnu na prošlu 2023. godinu zabilježeno je 6,4 % manje prodanih stanova u Zagrebu, dok je za isti period u 2022. godini postotak manji za otprilike 10 %.
Važno je naglasiti kako su cijene na oglasima i cijene prodaje dvije potpuno različite stvari, što nam potvrdilo i Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori: „Prosječna cijena stana u Zagrebu u 2023. godini iznosila je 2285 eura po kvadratnom metru, što je bitno manje bi pogledali cijene u oglasniku. Tražene cijene stanova su prema nekim analizama 18 % veće od prodajnih, odnosno od onih po kojima se kupoprodaja realizira.“
Pad cijena nekretnina u Hrvatskoj nije univerzalan fenomen. Dok pojedine regije bilježe smanjenje cijena, atraktivne lokacije poput obale i velikih gradova ostaju stabilne ili bilježe minimalne oscilacije. Dok starije nekretnine i manje atraktivne lokacije bilježe određeni pad cijena, kvalitetne nekretnine u dobrim četvrtima i dalje drže visoku vrijednost. Prije kupnje nekretnine svakako se potrebno dobro informirati o svim faktorima ali i usporediti cijene stambenih kredita.
Jasen Valetudo
