Direktor Domouprave Pero Milković o novom Zakonu: smanjuje se potrebna suglasnost suvlasnika za radove na stambenim zgradama

Novi Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada stupio je na snagu početkom 2025. Što on donosi, koje obveze za vlasnike stanova u stambenim zgradama i što će se sve mijenjati u upravljanju i održavanju zgrada, pitali smo direktora Domouprave Pera Milkovića.

Koje su najvažnije promjene koje je novi Zakon donio, a koje će vama kao tvrtci olakšati poslovanje?

-Veliki je broj zakonskih obveza i promjena koje su stupile na snagu s novim Zakonom. Što se Domouprave Dubrovnik, kao upravitelja zgrada tiče, među najvažnijim promjenama je smanjenje potrebne suglasnosti suvlasnika za radove na zgradi. Time će se brže skupiti suglasnost suvlasnika za potrebite radove i izvesti radovi.

Koje su to obveze koje tijekom ove godine upravitelji zgrada trebaju napraviti kako bi zgrada “poslovala” sukladno novom zakonu?

Novi Zakon daje obveze kako upraviteljima zgrada, tako i suvlasnicima, ali i nadležnim ministarstvima. Tako Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine mora donijeti Pravilnik o sadržaju registra zajednice suvlasnika, Pravilnik o sadržaju Registra upravitelja zgrada kao i Pravilnik / opća pravila kućnog reda. Nakon donošenja istih u mogućnosti smo započeti sa realizacijom određenih zakonskih odredbi, dok smo za ostale u pripremi.

Koji su krajnji rokovi ispunjanja tih obveza?

Upravitelji zgrada dužni su svoj rad uskladiti s ovim Zakonom u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona te smo trenutno u fazi usklađenja. U skorijem roku izraditi će se i informativni letci kojim ćemo suvlasnike obavijestiti o novim zakonskim obavezama.

Koliko godišnje prijava za nužne i ostale popravke zaprimi Domouprava i uspijevate li sve odraditi s obzirom na nedostatak meštara općenito?

Godišnje zaprimimo oko 15 000 e-mailova te oko 1000 zahtjeva za hitnim i nužnim popravcima. Hitne intervencije procurivanja vode/začepljenja su češća u zimskim mjesecima jer su veće količine padalina i olujno nevrijeme. Manjak izvođača problem  je u cijelom društvu, kako u privatnim kućanstvima tako i u zgradama. Izvođača je sve manje, ljudi se okreću drugim djelatnostima. Cilj nam je proširiti mrežu izvođača kako bismo u svakom momentu imali što više izvođača na raspolaganju.

Je li po Vašoj stručnoj procjeni cijena pričuve, koja se dosad plaćala, dovoljna za adekvatno upravljanje i održavanje zgrada?

Prema etalonskoj cijeni građenja, minimalni je iznos zajedničke pričuve od 2,70 kn (0,36 EUR/m2) kojih se većina zgrada nije pridržavala te su imali pričuve od 1,53 kn (0,20 EUR/m2) koja je jako niska. To je jedan od razloga iz kojeg je i novi Zakon donesen koji propisuje minimalni iznos pričuve. Iz dosadašnjeg iskustva, u zgradama gdje je pričuva usklađena sa zahtjevima, zgrade nemaju problem jer imaju sredstava na računu, pravovremeno reagiraju te se dogovore oko potrebitih radova.

Već ste neko duže vrijeme na funkciji direktora Domouprave. Možete li procjeniti opće stanje stambenih zgrada u Dubrovniku?

Svjesni smo da su zgrade stare  40,50, 60 godina, a neke i više godina, uz to je bio i Domovinski rat koji je nanio štete na pojedinim naseljima i zgradama koje do danas nisu otklonjene. Vijek trajanja fasade je oko 20tak godina, možda i više u idealnim uvjetima te su pojedine zgrade već su puno prije trebale biti obnovljene ali se to nije dogodilo, kao što je i vidljivo.

Zgrade koje imaju predstavnike suvlasnika i gdje suvlasnici komuniciraju su u praksi dobro organizirane i u tom smislu su dobre jer se suvlasnici lakše dogovore, dignu kredit, povećaju pričuvu i pristupe sanaciji. One zgrade koje nemaju predstavnika suvlasnika, a puno ih je su u lošijem stanju. Zato je i Vlada Republike Hrvatske kroz novi Zakon odlučila potaknuti zgrade da se organiziraju i krenu u rješavanje problema.

S kojim se problemima Domouprava, a onda i stanari najčešće susreću?

Problemi se javljaju na zgradama gdje  nema predstavnika suvlasnika i narušeni su međuljudski odnosi, gdje suvlasnici malo ili nimalo ne komuniciraju te je otežano rješavanje intervencija i zahtjeva. Zgrade koje su organizirane i imaju predstavnika suvlasnika, s njima imamo dobru suradnju i vrlo malo problema.